Tržište nekretnina u Hrvatskoj doživljava značajne promjene u 2023. godini, oblikovane različitim ekonomskim, društvenim i globalnim faktorima. U ovoj analizi istražujemo trenutno stanje tržišta, ključne trendove koji ga definiraju te dajemo prognoze za ostatak godine. Razumijevanje ovih kretanja ključno je za potencijalne kupce, prodavatelje i investitore koji žele donijeti informirane odluke.
Trenutno stanje tržišta nekretnina u Hrvatskoj
Kretanje cijena na nacionalnoj razini
U prvoj polovici 2023. godine, tržište nekretnina u Hrvatskoj nastavilo je trend rasta cijena, iako nešto umjerenijim tempom u usporedbi s prethodnim godinama:
- Prosječne cijene stambenih nekretnina porasle su za približno 7-9% na godišnjoj razini
- U Zagrebu, kao najvećem tržištu, zabilježen je rast od oko 8-10%
- Najsnažniji rast cijena bilježi se na Jadranu, posebice u Dubrovniku, Splitu i Istri, gdje su cijene u prosjeku porasle za 10-15%
Obujam transakcija
Broj transakcija pokazuje miješane trendove u različitim dijelovima zemlje:
- U urbanim središtima (Zagreb, Split, Rijeka) zabilježen je blagi pad broja transakcija (5-8%) u odnosu na isto razdoblje prošle godine
- Primorska Hrvatska bilježi stabilnu razinu transakcija, uz povećani interes stranih kupaca
- Ruralna područja i manji gradovi doživljavaju povećanje interesa, djelomično potaknuto mogućnostima rada na daljinu
Struktura ponude
Na tržištu su vidljive sljedeće karakteristike ponude:
- Značajan nedostatak kvalitetnih novogradnji u gradskim središtima
- Povećana potražnja za energetski učinkovitim nekretninama
- Primjetan trend luksuznih stambenih projekata na Jadranu ciljanih na premium segment kupaca
- Sve veći broj adaptacija i prenamjena starijih nekretnina u turističke svrhe u obalnim područjima
Ključni faktori koji oblikuju tržište u 2023.
Ekonomski faktori
Inflacija i monetarna politika
Inflacija koja je u prvoj polovici 2023. godine prosječno iznosila oko 8% u Hrvatskoj, nastavlja utjecati na tržište nekretnina na nekoliko načina:
- Nekretnine se i dalje smatraju zaštitom od inflacije, što podržava potražnju
- Povećanje referentnih kamatnih stopa Europske središnje banke utječe na poskupljenje stambenih kredita
- Rast troškova građevinskog materijala i rada dovodi do viših cijena novogradnji
Kreditni uvjeti
Promjene u uvjetima stambenog kreditiranja značajno utječu na pristupačnost nekretnina:
- Prosječne kamatne stope na stambene kredite porasle su na 3.5-4.5% (fiksne) i 4-5% (varijabilne)
- Banke primjenjuju strože kriterije za procjenu kreditne sposobnosti
- APN-ovi subvencionirani krediti ostaju važan faktor za segment kupaca prvog doma
Demografski trendovi
Dugoročni demografski trendovi nastavljaju oblikovati potražnju za nekretninama:
- Kontinuirano iseljavanje mladih iz manjih mjesta u veće gradove
- Povratak dijela iseljenika tijekom i nakon pandemije
- Sve više stranih državljana (posebno iz EU, SAD-a i UK-a) kupuje nekretnine za stalni boravak ili rad na daljinu
- Starenje populacije utječe na povećanu potražnju za manjim stanovima i prilagođenim stanovima za starije osobe
Turizam i tržište za kratkoročni najam
Turistički sektor, koji se potpuno oporavio od pandemije, nastavlja značajno utjecati na tržište nekretnina:
- Rekordna turistička sezona 2022. i očekivanja slične ili bolje sezone 2023. održavaju visoku potražnju za nekretninama pogodnim za kratkoročni najam
- Nove regulacije kratkoročnog najma u nekim gradovima (poput Dubrovnika i Splita) počinju utjecati na odluke investitora
- Premium segment turizma potiče razvoj luksuznih vila i apartmana, posebno u Istri i južnoj Dalmaciji
Energetska učinkovitost i održivost
Sve veća svijest o održivosti i rastuće cijene energenata utječu na preferencije kupaca:
- Energetski učinkovite nekretnine postižu 10-15% više cijene od usporedivih nekretnina niže energetske klase
- Sve više kupaca traži nekretnine s integriranim obnovljivim izvorima energije (solarni paneli, dizalice topline)
- Nove EU direktive i nacionalni propisi podižu standarde za novu gradnju i potiču renovacije postojećih nekretnina
Regionalne razlike na tržištu nekretnina
Zagreb i okolica
Glavni grad i dalje predstavlja najveće i najaktivnije tržište nekretnina u Hrvatskoj:
- Raspon cijena: 2.000-4.000 €/m² za stanove, ovisno o lokaciji i starosti
- Najtraženije lokacije: centar grada, Maksimir, Trešnjevka, Jarun
- Porast potražnje za obiteljskim kućama u široj okolici (Samobor, Velika Gorica, Zaprešić)
- Razvoj novih stambenih naselja na rubnim dijelovima grada
Jadran - Split, Dubrovnik, Istra
Obalno područje bilježi najdinamičnije promjene na tržištu:
- Split: cijene u centru i atraktivnim lokacijama dosežu 4.000-6.000 €/m²
- Dubrovnik: i dalje najskuplje tržište s cijenama od 5.000-10.000 €/m²
- Istra: stabilno tržište s rastućim cijenama, posebno u Rovinju, Poreču i okolici (3.000-5.000 €/m²)
- Otoci: značajan porast interesa za kuće na otocima, posebno Hvar, Brač i Korčula
Kontinentalna Hrvatska
Tržišta izvan Zagreba i Jadrana pokazuju različite trendove:
- Veći gradovi (Osijek, Varaždin, Karlovac): umjeren rast cijena (1.300-2.200 €/m²)
- Ruralna područja: povećan interes za kuće za odmor i ruralni turizam
- Područja uz autocestu Zagreb-Split bilježe povećanu potražnju za kućama za odmor
Prognoze za ostatak 2023. godine
Kretanje cijena
Za preostali dio 2023. godine očekuje se:
- Nastavak rasta cijena, ali sporijim tempom (5-7% na godišnjoj razini)
- Moguća stabilizacija cijena u četvrtom kvartalu, posebno u segmentu starijih stanova
- Daljnji rast cijena premium nekretnina na obali i u centru Zagreba
- Potencijalno smanjenje razlike između traženih i realiziranih cijena
Potražnja i aktivnost na tržištu
Očekivanja vezana uz aktivnost na tržištu:
- Blago smanjenje broja transakcija zbog povećanih kamatnih stopa
- Nastavak snažne potražnje za kvalitetnim nekretninama na dobrim lokacijama
- Sezonski porast aktivnosti u jesenskom periodu nakon ljetne pauze
- Kontinuirani interes stranih kupaca, posebno za obalne nekretnine
Investicijski potencijal
Za investitore, nekoliko trendova određuje prilike na tržištu:
- Nekretnine ostaju atraktivna investicijska klasa u kontekstu inflacije
- Rastući potencijal u segmentu energetski učinkovitih renovacija
- Diverzifikacija turističke ponude stvara prilike za specifične tipove nekretnina (ruralni turizam, zdravstveni turizam)
- Potencijal za razvoj stambenih projekata namijenjenih dugoročnom najmu u većim gradovima
Potencijalni rizici i izazovi
Unatoč općenito pozitivnim trendovima, postoji nekoliko faktora koje treba pratiti:
- Makroekonomska nesigurnost - Globalna ekonomska nestabilnost mogla bi utjecati na hrvatsko gospodarstvo
- Rastući troškovi gradnje - Kontinuirano povećanje cijena materijala i rada moglo bi usporiti nove projekte
- Regulatorne promjene - Potencijalne promjene u regulaciji kratkoročnog najma i oporezivanju nekretnina
- Kreditni uvjeti - Daljnje pooštravanje uvjeta financiranja moglo bi smanjiti kupovnu moć
Savjeti za kupce, prodavatelje i investitore
Za kupce
- Jasno definirajte svoje potrebe i prioritete prije početka potrage
- Dobro istražite lokaciju i dugoročne planove razvoja područja
- Usporedite uvjete financiranja kod više banaka
- Obratite pažnju na energetsku učinkovitost nekretnine i potencijalne troškove održavanja
- Budite spremni na brzu reakciju kod kvalitetnih nekretnina na dobrim lokacijama
Za prodavatelje
- Odredite realnu cijenu baziranu na aktualnim transakcijama sličnih nekretnina
- Investirajte u kvalitetnu prezentaciju nekretnine (profesionalne fotografije, virtualne ture)
- Razmislite o manjim renovacijama koje mogu značajno povećati vrijednost
- Pripremite svu dokumentaciju unaprijed kako biste ubrzali proces prodaje
Za investitore
- Fokusirajte se na lokacije s potencijalom dugoročnog rasta vrijednosti
- Razmotrite diverzifikaciju portfelja (različite regije, tipovi nekretnina)
- Pratite trendove u turizmu i poslovnim migracijama
- Uzmite u obzir rastuću važnost energetske učinkovitosti i održivosti
Zaključak
Tržište nekretnina u Hrvatskoj u 2023. godini nastavlja pokazivati otpornost i stabilnost unatoč različitim izazovima. Rast cijena, iako umjereniji nego prethodnih godina, odražava kontinuiranu potražnju i ograničenu ponudu kvalitetnih nekretnina.
Regionalne razlike ostaju izražene, s Jadranom i Zagrebom kao najdinamičnijim tržištima. Faktori poput energetske učinkovitosti, blizine sadržaja i kvalitete gradnje sve više određuju vrijednost nekretnina.
Za ostatak godine, očekujemo nastavak umjerenog rasta cijena uz postupnu normalizaciju tržišne aktivnosti. Ključni izazov ostaje balansiranje između pristupačnosti stanovanja za domaće stanovništvo i atraktivnosti hrvatskog tržišta nekretnina za strane kupce i investitore.
U Zlatnoj Nekretnini kontinuirano pratimo sve trendove tržišta kako bismo našim klijentima pružili najkvalitetnije savjete i usluge u procesu kupnje, prodaje ili investiranja u nekretnine.